นักวิชาการ คอบช. แนะซื้อคอนโดฯ อย่าใจร้อน ต้องดูสัญญาก่อนเปย์

          จากกรณี ผู้บริโภคกว่า 20 ราย ร้องเรียนปัญหาการซื้อห้องชุดแห่งหนึ่งใน จ.ชลบุรี ว่ามีการขายห้องซ้ำซ้อน โดยคอนโดฯ 1 ห้อง ถูกนำไปขายให้ผู้ซื้อถึง 4 ราย โดยมีห้องที่ถูกขายซ้ำซ้อนทั้งสิ้น 47 ห้อง มูลค่าความเสียหาย ไม่ต่ำกว่า 200 ล้านบาท ซึ่งผู้ซื้อได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับทางบริษัทฯ ตั้งแต่ปี 2554 แต่พบว่ายังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้นั้น

           นายปฐมพงศ์ เจียมอุดมสิน อนุกรรมการด้านที่อยู่อาศัย คณะกรรมการองค์การอิสระเพื่อการคุ้มครองผู้บริโภค ภาคประชาชน (คอบช.) ได้ให้ความเห็นว่า ตามปรกติโครงการก่อสร้างอาคารชุดจะพยายามสร้างให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี เพราะจะมีภาระทางด้านดอกเบี้ยอย่างมากหากก่อสร้างยาวนานเกินไป แต่พบว่าคอนโดฯ แห่งนี้ ใช้เวลาก่อสร้างนานถึง 6 ปี (ปี 54 - 60) ซึ่งตั้งข้อสังเกตว่าผิดปกติ โดยปรากฏว่าบริษัทยังมีการขายห้องซ้ำซ้อน คือนำห้องไปทำสัญญากับผู้ซื้อมากกว่า 1 ราย ซึ่งพบว่ามีการขายห้องซ้ำซ้อนทั้งหมดจำนวน 47 ห้อง ซึ่งเป็นการส่อเจตนาฉ้อโกง

           “การทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้บริโภคไม่สามารถรู้ได้ว่าห้องหนึ่งห้อง ได้ทำสัญญาไปแล้วกี่ครั้ง เพราะคาดหวังว่าผู้ประกอบการจะมีจริยธรรม กรณีดังกล่าว เป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย และยังมีผู้เสียหายจำนวนมาก เข้าข่ายเป็นคดีผู้บริโภค สามารถฟ้องคดีแบบกลุ่ม (Class Action)  และเข้าข่ายฉ้อโกง ซึ่งมีโทษแรงขึ้น ซึ่งบริษัทฯ ได้ทำสัญญากับผู้บริโภค จำเลยที่ 1 ก็คือ นิติบุคคล ส่วนจำเลยที่ 2 ก็คือกรรมการบริษัทที่จะต้องรับผิดชอบ” นักวิชาการกล่าว

          “หากเกิดเหตุน่าสงสัย ผู้ซื้อควรทำหนังสือสอบถามเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังบริษัทฯ ซึ่งจะสามารถใช้เป็นหลักฐานทางคดีได้ แต่ผู้ซื้อส่วนใหญ่แค่โทรสอบถามตัวแทนขาย เวลามีเรื่องฟ้องร้อง ก็จะเสียเปรียบทางหลักฐาน ทำให้สืบพยานหลักฐานได้ยาก และการไม่อ่านสัญญา เห็นโปรโมชั่นแล้วตัดสินใจเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายเลย ถือว่าอยู่บนความเสี่ยงอย่างยิ่ง

           สัญญาที่ใช้ต้องตรงตามมาตรฐานของกรมที่ดิน (อช.22) ซึ่งต้องกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ และวันเสร็จสิ้นโครงการ ผู้บริโภคควรอ่านสัญญาให้รอบคอบ ไม่ต้องรีบเซ็นชื่อ และอย่างหลงคารมณ์โปรโมชั่นเด็ดขาด” นายปฐมพงศ์กล่าว

           “ก่อนซื้อคอนโดมิเนียม ผู้บริโภคควรหาข้อมูลบริษัทที่ก่อสร้างว่ามีความน่าเชื่อถือมากน้อยแค่ไหน ซึ่งสามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานทะเบียนธุรกิจการค้าหรือ DBD ยกตัวอย่างเช่น อาคารมูลค่าร้อยล้าน แต่มีทุนจดทะเบียนบริษัทเพียงแค่หนึ่งล้าน ซึ่งไม่สมเหตุสมผล นอกจากนี้ ก่อนซื้อผู้บริโภคควรนำเอาเลขโฉนดที่ดินไปถามกรมที่ดิน ดูว่าใครเป็นเจ้าของ บุคคลดังกล่าวติดภาระหนี้สินอะไรอยู่หรือไม่ อย่าดูแต่ห้องสวย โปรโมชั่นดี แล้วตกลงปลงใจเลยเซ็นสัญญา”

           “ทำเลทองจะมีอยู่ตามตำแหน่งแนวรถไฟฟ้า มหาวิทยาลัย เป็นต้น ซึ่งโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นอยู่เรื่อยๆ ยิ่งตอนนี้สภาพเศรษฐกิจไม่ดี การแข่งขันของผู้ประกอบการสูง ผู้บริโภคควรเลือกซื้อโดยอาศัยข้อมูล ควรใจเย็น มีสติ อย่าตกหลุมพรางโปรโมชั่น ยกตัวอย่าง มีผู้บริโภคซื้อคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งราคาหนึ่งล้านหกแสน ปรากฏว่าสัปดาห์ต่อมา มีการก่อสร้างคอนโดฯ ขึ้นตรงข้ามกัน ตั้งราคาขายหนึ่งล้านสามแสน ซึ่งถูกกว่ากันถึงสามแสนบาท ซึ่งตอนนี้อาคารชุดโอเวอร์ซัพพลายประมาณห้าแสนยูนิตต่อปี ในเมืองใหญ่ก็ยังทะยอยสร้างขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่าเชื่อคนขายว่าจะขายหมดภายในห้าวัน”

         ทั้งนี้ เอกสารจะซื้อจะขายอาคารชุดจะต้องใช้สัญญามาตรฐาน อช.22 ของกรมที่ดิน ซึ่งได้ถูกแก้ไขให้คุ้มครองผู้บริโภคได้ในระดับที่น่าพอใจ สามารถหาดาวน์โหลดได้ในอินเทอร์เน็ต ดังนั้น ก่อนซื้อควรขอสัญญาจะซื้อจะขายมาดู และนำไปเทียบกับ อช.22 ว่าเหมือนกันหรือไม่ หากเนื้อหาสาระสำคัญไม่ครบก็ให้ปฏิเสธ เพราะมาตรฐานสัญญาต้องเป็นแบบนี้เท่านั้น หากไม่ใช่ผู้บริโภคสามารถร้องเรียนกับกรมที่ดินได้ 

ดาวน์โหลด แบบฟอร์ม อช. 22:
http://www.dol.go.th/lo/sst/mt05173tv17301.pdf

- สารพันน่ารู้...ปัญหาคอนโดมีเนียม:
http://www.indyconsumers.org/main/real-estate-155/165-571028013.html

- สัญญาไม่เป็นสัญญา : เรื่องที่ผู้ซื้อต้องรู้ก่อนเสียเงินจองทำสัญญา: 
http://www.indyconsumers.org/main/real-estate-155/166-571028014.html